Si hay un momento clave en la evolución del mercado inmobiliario en China es el de las “tres líneas rojas”. El punto de inflexión en la trayectoria de la promotora Evergrande y de toda la industria inmobiliaria en China. El punto en el que, en agosto del año pasado, el Gobierno chino impuso tres parámetros para limitar la enorme deuda en el sector y enfriar un mercado que llevaba dos décadas al rojo vivo.
Se había convertido en uno de los menos asequibles del mundo en ciudades como Pekín, Shanghái o Shenzhen. No en vano los precios se han doblado en una década. Era una medida, a largo plazo, necesaria. Pero que a corto plazo ha desencadenado una tormenta que amenaza con llevar a la quiebra a la promotora más endeudada del mundo y extender sus nubarrones a todo el sector e incluso al crecimiento del PIB chino.
Es difícil exagerar la importancia del sector inmobiliario en China. Representa, directa o indirectamente, una cuarta parte del PIB nacional —más que el ladrillo en España antes de que estallara la burbuja—. Un millón y medio de familias en el limbo inmobiliario de Evergrande una proporción que se eleva al 80% en las grandes metrópolis: por razones culturales y económicas, la compra de vivienda es, muy de lejos, la inversión preferida de la inmensa mayoría de los ciudadanos. Su valor acumulaba el año pasado 52 billones de dólares, según cálculos de Goldman Sachs.
Es un sector donde la especulación ha estado muy presente: Goldman Sachs calcula que hasta un 20% de las propiedades pueden estar vacías. Las familias que pueden compran como inversión una segunda casa, a veces incluso una tercera. O más. Y la especulación ha contribuido a disparar los precios. En Pekín, el precio medio de una vivienda se sitúa en 55 veces un salario anual medio. En Shenzhen, el coste es 57 veces más que el sueldo tipo.
La deuda también es enorme. En un país donde el endeudamiento corporativo representa el 220% del PIB, según la revista Asia Nikkei, los créditos en el sector inmobiliario componen el 30% del total. Durante más de una década, el Gobierno chino toleró esta espiral, dado que las empresas que contraían la deuda generaban un crecimiento del PIB a una velocidad insólita.
Xu Jiayin, el campesino que llegó a ser el rey del ladrillo con Evergrande. Pero esa permisividad ha tocado a su fin. En el último año, el Partido Comunista ha tomado cartas para atajar los excesos capitalistas, reales o percibidos, en el sistema. La “prosperidad común”, el nuevo mantra de las autoridades, busca reducir la desigualdad, eliminar las prácticas monopolísticas y poner el nivel de deuda bajo control. Y el sector inmobiliario es uno de los afectados.
Las “tres líneas rojas” impuestas en agosto de 2020 exigen que una promotora cuente con una proporción de deuda con respecto a sus activos de menos del 70%, menos del 100% con respecto al capital y una proporción superior a 1 de liquidez con respecto a la deuda a corto plazo. Con unas obligaciones acumuladas superiores a los 300.000 millones de dólares, Evergrande no cumplía ninguno de los tres requisitos. Eso le ha impedido acceder a nuevo endeudamiento.
Ya el año pasado esta empresa, que emplea a 200.000 personas y genera indirectamente trabajo para otras 3,5 millones, que posee más de 1.300 proyectos en 280 ciudades de China, empezó a sufrir dificultades. Desde entonces, la bola de nieve no ha parado de crecer y Evergrande amenaza con quebrar. El grupo ha intentado desinvertir en algunas de sus subsidiarias y ofrecer descuentos en sus pisos para obtener liquidez. Pero no ha podido pagar a parte de sus subcontratistas y suministradores, por lo que el 60% de sus obras en marcha están paradas: 1,5 millones de viviendas.
Ante la sucesión de noticias negativas —esta semana ha dejado por pagar cerca de 48 millones de dólares en intereses de un bono extranjero—, “los compradores potenciales parecen haber perdido confianza en el promotor y en el mercado inmobiliario, en medio de un exceso de construcción y altos precios”, señala en una nota Erik Nielsen, economista jefe del Unicredit Bank en Londres. En agosto, el valor de las ventas cayó un 20% con respecto al mismo mes de 2020. En lo que va de año, los proyectos empezados a construir han descendido un 1,7%.
Dado que en caso de una quiebra descontrolada, el seísmo de Evergrande provocará temblores fuera de China, y por ende a la economía, los analistas están de acuerdo en que puede haber algún tipo de intervención del Gobierno chino para evitar una catástrofe, especialmente en un año en el que el presidente Xi Jinping se prepara para prorrogar su mandato en 2022. “El objetivo [de las medidas del Gobierno] es reducir el riesgo, no disparar una crisis”, recuerda por videoconferencia Bo Zhuang, de la inversora estadounidense Loomis Sayles en Singapur.
No será un rescate, pues Pekín quiere que el caso sirva de ejemplo para otros empresarios y enviar el mensaje de que la era de los excesos —sea en beneficios, sea en deuda, sea en prácticas corporativas dudosas—, se ha acabado. Pero sí, considera Zhuang, probablemente “mediante el envío de grupos de trabajo” que analicen una posible reestructuración o a través de decisiones puntuales de los gobiernos locales.
No habrá un “momento Lehman Brothers”, como el de la quiebra bancaria que precipitó la crisis financiera de 2008. Evergrande no está tan vinculada al sistema financiero internacional como aquella entidad. Pero, “parece claro que incluso en una reestructuración ordenada, es probable que el sector inmobiliario en China afronte presiones a la baja”, escriben en una nota los analistas de Citibank.
Malas noticias para la economía china, que ya crecía a un menor ritmo desde antes de la pandemia. Más de un año después de que Pekín diera el coronavirus por controlado, el consumo continúa sin levantar cabeza. “Es probable que el mercado inmobiliario, alimentado por la deuda, aseste un segundo golpe al crecimiento y pesará en contra de la inversión, el gasto y la confianza.
Y cuando las burbujas inmobiliarias estallan, las consecuencias en la economía son típicamente materiales y duraderas”, recuerda Nielsen. La agencia Moody’s considera que China “buscará evitar la inestabilidad social y financiera al resolver los problemas de Evergrande, pero diversos sectores podrían incurrir en pérdidas económicas”.
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