El endurecimiento de las condiciones de la banca para otorgar el conocido como préstamo promotor, que financia las obras de edificación de viviendas, está abriendo un hueco para que entre a jugar ese papel la financiación alternativa de los fondos de deuda, más flexibles pero que encarecen los créditos, destinados sobre todo para las empresas de menor tamaño. En los últimos 12 meses se han firmado operaciones por alrededor de 400 millones de euros para promotores, según datos facilitados por la consultora inmobiliaria CBRE.
Aunque inicialmente se vio la aparición de estos fondos como una alternativa fundamentalmente para aquellos proyectos o empresas que no consiguen financiación tradicional bancaria, lo cierto es que las grandes del sector también han comenzado a utilizarlo dentro de su mix de deuda. La cotizada Aedas Homes cerró a finales de julio un acuerdo por 112 millones con Incus Capital para la construcción de proyectos de llave en mano en residencial destinado al alquiler.
Recientemente, Promored (del grupo Redpiso) ha accedido a un préstamo de 19 millones de Xenia Capital para financiar la construcción de un proyecto mixto de residencial y otros usos. En junio, Avintia Inmobiliaria también recabó financiación de la firma española Stronghold para un desarrollo de viviendas a pie de la estación de esquí de Baqueira.
Entre los fondos que están operativos en la financiación alternativa destacan también firmas como Íbero Capital, Frux o una división específica del grupo Engel & Volkers. Asimismo se han posicionado las grandes gestoras inmobiliarias, abiertas a otorgar este tipo de financiación como por ejemplo Cerberus, que lanzó un fondo europeo específico para financiar a promotores.
Peso menor
Miguel Martínez, director de corporate finance de la consultora Colliers, explica que la financiación alternativa para los promotores no es un mercado todavía consolidado en España pero que está creciendo por diversos motivos, entre los que destaca la reducción del número de entidades bancarias tras las reestructuraciones, por lo que la oferta de créditos se reduce y también por el endurecimiento de las condiciones de financiación tras la pandemia. “España actualmente solo supone un 1,5% de la financiación alternativa en Europa”, asegura. Pese a que no hay datos oficiales, la patronal Asprima calcula que en un año normal, el crédito promotor puede alcanzar los 10.000 millones, por lo que la financiación alternativa todavía tiene una gran oportunidad para crecer.
“Hay un hueco muy grande para la financiación alternativa”, coincide Rory Buchanan, director general Xenia Capital, uno de las gestoras más activas en este campo, con financiación otorgada superior a 75 millones. Buchanan argumenta que estas entidades están otorgando este tipo de créditos a todo tipo de promotoras, no solo a las que los bancos no financian. “Ofrecemos un servicio diferente, con más rapidez, con mejores condiciones de apalancamiento y con más flexibilidad”, apunta.
De esta forma, este tipo de fondos son más permisivos a la hora de conceder un préstamo en cuanto a niveles de preventas de viviendas de una promoción, que los bancos han endurecido a alrededor del 80% de los pisos prevendidos antes de otorgar el crédito y que según Buchanan en su caso puede reducirse al 20%. “Desbloqueamos obstáculos para el promotor, ya que la banca no financia la compra de un suelo y nosotros sí”, afirma. Cree, además, que el crecimiento de esta nueva financiación es saludable para un sector promotor que necesita crecer para abordar la demanda de casas existente y, asimismo, podría ser buena para el propio sector bancario ya que aportará más negocio, por ejemplo en hipotecas.
Más cara
“La buena noticia es que ha surgido una financiación alternativa a la bancaria para los proyectos de los promotores, la mala es que todavía es cara”, afirma el directivo de Colliers.
De hecho, si el crédito promotor para edificar puede tener un coste de entre un 2% a un 3%, en la alternativa se puede disparar. El responsable de Colliers apunta a que para proyectos en Madrid en zona prime estos fondos abaratan su oferta a partir del 5%-6%, “ya que han entrado players con coste de capital bajo”, pero en ubicaciones secundarias suben del 10%.
Obviamente, ese mayor coste de la deuda suma riesgo a los proyectos y resta rentabilidad a los promotores. Normalmente, estas empresas calculan que su margen en la promoción se sitúa por encima del 20%, por lo que el uso de esta deuda puede robar varios puntos de más a esa rentabilidad. Buchanan, de Xenia Capital, explica que obviamente la financiación alternativa es más cara debido al mayor riesgo, ya que financian suelos, proyectos sin licencia y con menores preventas, pero que pueden ofrecer costes de entre el 7% y el 8%.
De esta forma, estos fondos dan otra opción de financiación a la tradicional bancaria, que se suma a instrumentos como bonos corporativos y pagarés –utilizados por las grandes empresas– y las novedosas plataformas de crowdlending. Tampoco se puede obviar que algunos de los grandes fondos que han entrado en el capital de promotoras están, a su vez, ejerciendo de financiadores con créditos a sus promotoras.
Aversión al riesgo de los bancos
“La mayor aversión al riesgo por parte de las entidades financieras tradicionales ha creado un nicho de mercado importante para la financiación alternativa, formada en su mayoría por capitales aglutinados en fondos de inversión o incluso en plataformas de crowdfunding”, revela Daniel Cuervo, secretario general de la patronal madrileña de los promotores Asprima.
Este experto asevera que en la práctica, los bancos han dejado de financiar suelo e incluso han endurecido las condiciones de concesión del préstamo promotor mediante la petición de un mayor porcentaje de preventas. Ese hecho “obliga al promotor”, según Cuervo, a financiar la adquisición de las parcelas más los gastos necesarios para la consecución de la licencia de obra acudiendo a estas nuevas alternativas (vía deuda o vía equity). “Aunque con un coste por encima de los dos dígitos en la mayoría de los casos, ofrecen la posibilidad de viabilizar el proyecto hasta la entrada de la entidad bancaria, ya con la licencia de obra y las preventas necesarias conseguidas, y, eso sí, con un coste mucho menor, de alrededor del 2,3%”, afirma.
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